Más del 30% de los locales comerciales catalanes y españoles son locales cerrados o vacíos. De éstos, una parte serán ocupados en algún momento por actividad comercial y, el resto, serán locales vacíos persistentes. Para poder actuar y darles un uso final, antes es necesario poder distinguirlos. ¿Cómo lo hacemos?

En primer lugar, es necesario disponer de datos. Concretamente, de datos de miles y miles de locales en ciudades de todo el mundo, no sólo de Cataluña o España. Todo este “big data” es necesario para poder entender el comportamiento del entorno comercial con indicadores sólidos. ¿Cómo se comporta la ocupación comercial? ¿Cuál es el umbral de ocupación comercial que marca la desertización? ¿Cuándo empieza el “efecto persiana”?

En el observatorio Eixos venimos captando datos de todos los locales comerciales de ciudades enteras de todo el mundo, desde hace más de 10 años.

Una extensa red de colaboradores geográficos ha visitado, geolocalizado y clasificado cientos de miles de locales comerciales, en miles de calles de ciudades de todo el mundo. El local en esta dirección, ¿está ocupado o está vacío? Si está ocupado, ¿qué actividad identificamos en su interior? Esto lo hacemos a gran escala, de forma sistemática y recurrente.

Mapa de locales comerciales de Londres en 2020. Cada punto rojo representa un local comercial visitado y clasificado, unos 60.000 en total. La imagen cubre una área aproximada de 500 km2. Fuente: EIXOS Economic Observatory.

A partir de estos datos se pueden  generar cientos de indicadores económicos que nos permiten decir muchas cosas del entorno comercial y urbano de los locales comerciales identificados. Una vez se dispone de los datos, los indicadores nos dicen de forma instantánea en qué escenario comercial se encuentra el activo inmobiliario.

¿Es un entorno comercialmente dinámico y con buena ocupación de locales? Entonces evaluamos el uso comercial del local como viable. En función del grado de salud y especialización comercial, podemos incluso recomendar actividades comerciales específicas que añadan valor a la oferta de la zona. ¿El activo inmobiliario se encuentra en un escenario con desertización severa y con fuga comercial sistemática? Entonces probablemente deberemos descartar el uso comercial del local y darle un uso residencial o de algún otro tipo.

El indicador de ocupación comercial nos permite decir si el entorno comercial de un local es saludable desde un punto de vista económico. Por ejemplo, si existen demasiados locales vacíos y hay desertización comercial (efecto persiana).

Mapa de ocupación comercial de Londres en 2020. Cada hexágono representa una área comercial de 1/3 de kilómetro cuadrado, con al menos 40 establecimientos en su interior. A mayor intensidad de azul, mayor porcentaje de ocupación comercial. Fuente: EIXOS Economic Observatory.

El indicador de atracción comercial, en cambio, mide la presencia de tiendas atractivas o “destination” y nos permite decir si existe una fuga comercial sistemática en la zona o si, por el contrario, existe una atracción comercial suficiente.

Con estos dos indicadores y con herramientas de programación y análisis geográfico, se ha podido elaborar un nuevo sistema de evaluación inmobiliaria masiva de locales comerciales. Lo que se conoce como “sistema de puntuación” o “scoring system”, adaptado al sector inmobiliario o “real estate”. Esto permite analizar con rigor y precisión el valor y uso potencial real de decenas de miles de activos inmobiliarios, a partir del entorno geográfico comercial en el que se encuentran.

Para que el sistema de scoring inmobiliario sea plenamente escalable, tiene que ser aplicable a un solo local comercial, a escala de calle, o a veinte-mil, a escala de ciudad o de gran cartera de propiedades. Por ello es tan importante disponer de una alfombra de datos continua: una nube de miles de puntos  que se puede analizar como nube o como punto.

Este sistema tiene en cuenta los sistemas existentes de evaluación de activos inmobiliarios. El nuevo sistema es complementario y no sustitutivo. Simplemente, está fuera del alcance de un agente inmobiliario captar y analizar esta cantidad de datos.

El objetivo estratégico de realizar una evaluación inmobiliaria como ésta siempre es el mismo: dar un contrapunto al sistema de asignación de precio del activo en el mercado, procurando contrarrestar posibles burbujas financieras y dando argumentos sólidos tanto al vendedor como al comprador. El sistema de evaluación permite un entorno de compraventa más seguro y fiable a medio y largo plazo.

Uno de los primeros resultados de crear este sistema de scoring inmobiliario ha sido poder cuantificar la pérdida de activos comerciales como consecuencia del impacto de la pandemia.

De esto daremos una visión detallada en un próximo artículo.

David Nogué

Fundador y director de EIXOS Economic Observatory

twitter: @ddnogue e-mail: dnogue@eixos.cat https://www.linkedin.com/in/davidnogue/